Estimation d’un bien

De l’estimation du bien à la signature de l’acte de vente, le prix net vendeur est incrémenté de divers taxes et commissions. Pour bien les identifier, on doit annoncer le prix de vente à l’acquéreur de deux façons: en « Prix net vendeur » ou en « Prix FAI » (frais d’agence inclus).

Le prix net vendeur correspond à ce que le propriétaire va réellement toucher pour la vente de son bien.

Les frais d’agence ne sont pas encadrés par la loi : les agents peuvent les fixer librement, généralement entre 5 % et 8 % du prix net vendeur. Dans la plupart des cas, ils sont dégressifs à mesure que le prix du bien s’élève.

Les frais de notaire sont ajoutés au prix FAI pour déterminer ce que va réellement payer l’acquéreur. En effet, les droits d’acquisition (comme il est plus exact d’appeler les frais de notaire) sont à la charge de l’acquéreur, sauf cas exceptionnels.

Le prix total à payer se calcule généralement en comptant frais d’agence et frais d’acquisition. Les frais d’acquisition sont pour l’essentiel incompressibles. Ils se composent d’impôts, de taxes et d’honoraires encadrés par la loi : il est impossible de les éviter.

Qu’est-ce que la valeur vénale? Comment est-elle calculée? A quoi sert-elle?

La valeur vénale est le prix qu’on peut espérer obtenir d’un bien immobilier lors d’une hypothétique revente. Il s’agit donc d’un montant indexé sur les prix du marché, à partir d’une estimation.

La valeur vénale est définie par le Plan Comptable Général (PGC). c’est donc une norme comptable à valeur légale.

Elle est définie à l’article 310.1.11 du PGC, comme suit :

 » La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. « 

Il s’agit donc d’un prix auquel un bien pourrait être vendu, calculé à partir des prix du marché, dans des conditions dites normales.

En ce qui concerne les biens immobiliers, on lui connait deux usages principaux. Le premier : elle sert à calculer une indemnité de remplacement lors de la destruction d’un bien.

Sur le plan fiscal, la valeur vénale est utilisée pour évaluer le patrimoine d’un contribuable. Le but est d’éviter que les particuliers sous-estiment la valeur de leurs biens immobiliers lors de leur déclaration. Les instances de contrôle comparent alors la valeur déclarée à la valeur vénale.

Les notions à connaître

Notion de surfaces habitable et utile

La surface UTILE est définie par le code de la construction et de l’habitation. L’article R 331-10, datant de 1995, la définit comme suit :

« La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.

SOIT : surface habitable + 50 % de la superficie des annexes privatives, à l’origine, elle servait à faciliter le calcul des loyers aidés (en HLM, logement des collectivités locales, etc…) 

La surface HABITABLE (loi Boutin) est elle aussi définie par le code de l’habitation et de la construction. Elle est égale à la superficie de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle peut être calculée par le propriétaire, mais il est possible de la faire réaliser par un professionnel (diagnostiqueur certifié, expert-géomètre…) : une erreur de 5 % ou plus dans la mesure engage la responsabilité de la personne ayant réalisé le calcul.

Les annexes sont précisées par un arrêté du 9 mai 1995 : il s’agit des pièces secondaires, externes et inaptes à l’habitation. Pour être prises en compte, les superficies d’annexe doivent mesurer au moins 1,80 m de hauteur sous plafond.

Les annexes incluses dans le calcul de la surface utile sont les suivantes : Caves et sous-sol, Combles et greniers aménageables, Remises et ateliers, Séchoirs et celliers externes, Balcons et loggias, Vérandas, Terrasses accessibles en l’étage ou semi-enterrées.

Par contre, les garages, les jardins ou les cours, même privatifs, ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la SU.

Notion de surface ponderée

La surface pondérée est une notion utilisée principalement par les copropriétés au sein de leur règlement interne. Elle vise à pondérer la superficie d’un logement à partir de critères non métriques pour attribuer les quotes-parts des charges de copropriété de la façon la plus juste possible.

En effet, la superficie n’est pas l’unique critère pour déterminer la valeur d’un lot au sein d’une copropriété : l’étage, la vue ou la hauteur sous plafond sont aussi des éléments objectifs qui peuvent être pris en compte. La surface pondérée permet donc de préciser la valeur d’un lot à partir de plusieurs critères, réunis dans un coefficient de pondération.   Celui-ci n’est autre que la réunion de différents coefficients, chacun correspondant à une caractéristique non-métrique du lot (étage, vue, etc…). Le choix de la surface de référence est libre, l’important est que la même soit retenue pour tous les lots.

Selon la loi (statut de la copropriété des immeubles bâtis, loi du 10 juillet 1965) : Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Généralement, on peut rencontrer les coefficients suivants : Étage,Vue, Hauteur sous plafond, Nature du lot, Facilité d’accès, Proximité d’annexes…. Chacun des coefficients retenus est exprimé sous la forme d’un pourcentage. Leur combinaison donne, pour chaque lot, un coefficient global de pondération que l’on applique ensuite à la surface retenue.

La surface pondérée sert principalement à évaluer les quotes-parts de parties communes à affecter à chaque lot, afin de répartir les charges de copropriété de façon plus équitable, mais elle peut aussi servir à fixer une valeur de vente lors de la livraison de la copropriété par le promoteur, et dans le cas de commerces en location (en centre commercial notamment), la surface pondérée sert à évaluer précisément la valeur locative de chacun.

Notion de surface habitable et surface Loi Carrez

L’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable comme suit : « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »

En d’autres termes, il s’agit de la somme de toutes les pièces qui composent un logement, à l’exclusion des dépendances et du moyen et gros-oeuvre (fenêtres, portes, escaliers…).

La surface habitable et la superficie Loi Carrez mesurent la surface de plancher construite, incluant les combles aménagés et excluant toute partie de moins de 1,80m de hauteur de plafond. Elles ne prennent pas en compte les parties non aménageables : murs et embrasures de porte, escaliers, etc…

La surface Loi Carrez ne prend en compte que les pièces d’une superficie de 8 m² minimum.

Les deux ont des usages différents : la superficie Loi Carrez est mentionnée sur un acte de vente, alors que la surface habitable doit apparaître dans un bail locatif.

Notion de surface habitable et surface de plancher

Enfin, il est important de bien distinguer la surface habitable de la surface de plancher! Egalement très proches, il existe des différences de calcul entre ces deux mesures. Contrairement à la surface habitable, la surface de plancher inclut les vérandas et l’espace occupé par les murs intérieurs.

Surtout, ces deux normes se destinent à des utilisations nettement différentes. La surface de plancher doit être mesurée en cas d’une construction de logement neuf, ou en cas de travaux d’agrandissement ou d’amélioration. La surface obtenue sert à demander le permis de construire.

Depuis 2012, la surface de plancher remplace la SHON (surface hors œuvre nette) et la SHOB (surface hors œuvre brute).

Mode de calcul

Le propriétaire d’un logement est en droit de calculer lui-même sa surface, mais l’enjeu est important car le risque d’erreur est important, la définition des zones à inclure et à exclure étant assez technique. La mesure engage la responsabilité du propriétaire : si l’erreur est supérieure à 1 vingtième (ou 5 %) de la superficie totale, la partie s’estimant lésée peut porter réclamation. Il existe alors un risque de devoir verser une indemnité ou d’appliquer une ristourne sur le loyer.

La deuxième solution consiste à faire appel à un professionnel pour réaliser son diagnostic de surface habitable loi Boutin, ou de surface Loi Carrez, Il faut alors recourir à un diagnostiqueur certifié. Il délivre une attestation de surface  à valeur légale.

Faire appel à un diagnostiqueur professionnel comporte des avantages : outre la précision des mesures, l’expert engage sa responsabilité civile. Le propriétaire est donc couvert en cas de litige. Le diagnostic de surface habitable   dispose d’une durée de vie illimitée, tant que le propriétaire ne réalise pas de travaux qui altèrent la superficie du logement.