Les différents baux de location possibles et les lois applicables

Le droit commun du bail est contenu dans le Code civil. Pourtant, ces règles censées être générales en matière de location tendent à s’amenuiser quant à leur portée.
En effet, de nombreuses dispositions particulières disséminées dans des lois spécifiques sont venues atténuer la portée générale des dispositions du Code civil sur le contrat de bail, et notamment les dispositions de la loi du 6 Juillet 1989.
Ces lois particulières sont désormais confinées à un type précis de bail.

Les principaux baux de location en France :

Bail de location: les baux soumis à la loi de 1948

La loi de 1948 est l’une des plus anciennes à régir jusqu’à présent certains baux de location. Non contente d’être très ancienne, cette loi n’a plus vocation à s’appliquer très souvent du fait de son champ d’application strict, elle régit en effet les logements qui présentent certaines caractéristiques, par exemple le fait d’avoir vu leur construction achevée à la date du 1er septembre 1948.

Bail professionnel : le cas du bail commercial

Lorsqu’un immeuble a vocation à servir à l’exploitation d’un fonds de commerce, il peut faire l’objet d’un bail de location professionnel, ou d’un bail commercial. Ce dernier englobe en réalité à peu près l’essentiel des formes de bail professionnel.
En effet, le bail commercial est autorisé par la loi aussi bien pour l’exercice d’une activité commerciale que pour l’exercice d’activités industrielles, artisanales voire libérales. Le bail commercial est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Les locations libres

Lorsqu’il a lieu entre particuliers et lorsqu’il a vocation à servir pour l’usage personnel, le bail d’un immeuble bâti ou non bâti est la plupart du temps soumis au Code civil.

Les dispositions légales contenues dans ce dernier sont alors relativement souples et flexibles, comparativement aux baux spécifiques tels que le bail rural. Les locations soumises aux articles 1708 et suivants du Code civil sont ainsi qualifiées de « libres » et il existe de facto un bail de location libre.
Les locations libres concernent notamment les résidences meublées, les locations saisonnières, les résidences secondaires, les logements de fonction.
Les garages, parkings et jardins sont également concernés lorsque ceux-ci sont loués indépendamment d’un local loué à titre principal. 

Les locations HLM

Le bail de location HLM est un bail spécifique, présentant un caractère social. HLM signifiant « Habitations à Loyers Modérés », ce type de bail d’habitation est réservé aux personnes présentant de faibles ressources.
Dans ce cadre, un contrat de bail est conclu entre la personne à faibles revenus et un organisme HLM.
Ce bail sera régi par différentes lois à la fois : le droit au maintien dans les lieux   par la loi de 1948, tandis que la charge des réparations locatives relèvera par contre du Code civil.

Bail de location: la loi du 6 juillet 1989

La loi du 6 juillet 1989 constitue une catégorie de réglementation de bail de location.
Son champ d’application est strictement limité à certains types de baux de location immobilière. Son application dépend également du type de bien immobilier. Elle est  incontournable. 

C’est une loi tendant à améliorer les rapports locatifs, c’est-à-dire les rapports entre bailleurs et locataires. Elle porte modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La loi du 6 juillet 1989 a elle-même connu des amendements et modifications, apportés entre autres et récemment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. 
La loi du 6 juillet 1989 est plus couramment connue comme étant la loi applicable aux baux d’habitation. Mais ne sont pas concernés tous les types de logements ayant vocation à servir à titre personnel. C’est ainsi que la loi a un champ d’application bien défini.

Le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989

 La loi n° 89-462 a vocation à régir certains types d’immeubles soumis à location. Elle concerne essentiellement les logements utilisés à titre personnel pour l’habitation.
Ce critère permet déjà de distinguer le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 de celui des baux professionnels dont le bail commercial. En revanche, la même loi s’applique en cas de bail mixte, c’est-à-dire à la fois pour un usage d’habitation et pour un usage professionnel.

Il faut néanmoins savoir que les baux d’habitation et les baux mixtes régis par la loi de 1989 sont encore définis selon deux critères complémentaires :

•  il faut tout d’abord que le logement à usage d’habitation soit utilisé en tant que résidence principale du locataire. Celle-ci se définit comme étant le logement principalement occupé par le preneur au moins 8 mois dans l’année. L’administration fiscale la définit comme étant le logement constitutif du foyer fiscal du preneur et de sa famille.
• Outre la nécessité d’être la résidence principale du locataire, il faut que le logement soit loué vide. La notion de logement vide ne correspond pas au local dénué de tout équipement sanitaire, de cuisine, d’équipements électriques…

Elle correspond plutôt au logement qui ne met pas à disposition du locataire les effets mobiliers nécessaires et suffisants, permettant à celui-ci de répondre aux besoins de la vie courante. Il appartient ainsi au locataire d’un logement soumis à la loi de 1989 de meubler sa résidence principale. 

Il faut savoir enfin que la loi du 6 juillet 1989 s’applique également à toutes les dépendances des résidences principales louées vides (jardins, garages, place de parking etc).

Bail de location : le bail location loi 1948

La loi de 1948 fait partie, au même titre que la loi du 6 juillet 1989, des principales dispositions législatives sur les baux en France. Cette loi peut se trouver appliquée en matière d’habitations bien précises, aux caractéristiques bien définies ; ou se voir appliquée de manière transversale et concomitamment avec d’autres dispositions législatives telles que la loi de 1989.

La loi de 1948 a un champ d’application relativement étroit. Elle n’a vocation à s’appliquer qu’à certains types d’habitation aux critères bien définis par la loi. Cette loi s’avère d’autant moins appliquée que les logements qui rentraient dans son champ de compétence mais qui ont fait l’objet d’inoccupation depuis le 23 décembre 1986, sont désormais sous l’autorité de la loi du 6 juillet 1989.
Dans les grandes lignes, le bail soumis à la réglementation de 1948 est relativement contraignant pour le bailleur et très avantageux pour le preneur.

Le régime de location de 1948 est spécifique à certains biens immobiliers, des immeubles bâtis, à usage d’habitation, dont la construction était achevée à la date du 1^er Septembre 1948.
Le logement doit être situé soit dans l’agglomération parisienne à moins de 50 km de Paris, soit dans n’importe quelle autre région de France à condition que la localité concernée ait au moins 4000 habitants.
Le logement doit répondre à certaines conditions techniques : il doit faire partie de certaines catégories d’immeubles telles que IIA, IIB, IIC etc.

Le bailleur sous le régime de la loi de 1948 doit respecter certaines obligations. Il doit notamment assurer au preneur son droit au maintien dans les lieux.

Cela n’implique cependant pas un bail perpétuel, si le bailleur souhaite reprendre son logement, il doit faire une offre de relogement au preneur. Outre cela, le bailleur doit également respecter les taux réglementaires de loyers fixés par la loi de 1948.

Le régime de location de 1948 peut cesser lorsque le bailleur souhaite reprendre son logement pour s’y loger lui-même ou pour y loger ses ayants droit. Ce régime prend également fin lorsque le preneur, sous les conditions fixées par la loi, perd son droit au maintien dans les lieux. Il peut enfin prendre fin lorsque lorsqu’il est mis un terme au bail de manière dûment motivée.

Bail de location: le bail professionnel

Bien souvent, le bail professionnel est confondu avec le bail commercial, qui fait  partie des baux à caractère professionnel, mais le bail professionnel proprement dit connaît un régime juridique distinct de celui du bail commercial. Il se distingue en effet de par sa réglementation mais également et surtout, par son champ d’application.

Les locaux soumis au bail professionnel

Généralement, un bail professionnel concernera logiquement des locaux présentant une utilité professionnelle. Ces locaux doivent donc nécessairement servir pour l’exercice d’une activité professionnelle. La location de bureaux peut ainsi faire l’objet d’un bail professionnel à certaines conditions : les bureaux en question doivent servir à abriter une activité libérale. Toute autre activité professionnelle, de type activité commerciale, activité artisanale comprenant l’exploitation d’un fonds de commerce, est proscrite dans le cadre d’un bail professionnel. Outre les bureaux, les entrepôts peuvent également faire l’objet d’un bail professionnel. Mais c’est le cas uniquement si l’entrepôt servira de local de stockage. 

Les personnes pouvant souscrire un bail professionnel

Un bail professionnel est généralement réservé aux personnes exerçant une activité professionnelle. Ce critère n’est cependant pas suffisant pour distinguer le bail professionnel du bail commercial qui, techniquement, est également un bail professionnel. Le critère distinctif communément admis repose sur le fait que l’activité exercée par le professionnel envisageant un bail professionnel, ne doit pas avoir un caractère commercial, ni industriel, et encore moins artisanal. Bien souvent, ce sont les personnes exerçant une activité libérale qui souscrivent un bail professionnel.

Le contrat de bail professionnel et sa réglementation

 Le bail professionnel ne dispose pas d’une réglementation spécifique, contrairement au bail commercial. Il est donc encadré par les dispositions du Code civil, ce dernier se présentant comme le droit commun du bail. En ce qui concerne le bail professionnel, la réglementation du Code civil doit être combinée avec l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986.

Au niveau du contrat de bail en lui-même, celui-ci est conclu pour une durée qui ne saurait être inférieure à 6 ans. A défaut de manifestation de volontés contraires de la part de l’une ou de l’autre des parties, le contrat de bail professionnel jouit d’une tacite reconduction pour une nouvelle période de 6 ans. Il n’y a cependant pas de droit systématique au renouvellement du bail : c’est la raison pour laquelle le preneur tout autant que le bailleur peuvent résilier le bail à l’arrivée du terme, sous réserve d’émettre un préavis 6 mois à l’avance. 

Tout comme dans le bail commercial, la sous-location est possible si le preneur professionnel obtient l’accord du bailleur.

Bail de location: le bail commercial en détail

Le bail commercial est l’un des types de baux professionnels les plus utilisés en France.
Il y a en effet aux côtés du bail commercial, le bail professionnel proprement dit, ainsi que le bail mixte. Le bail commercial jouit d’un régime juridique spécifique et donc d’une réglementation spécifique.
Outre cela, les locaux ainsi que les personnes concernés par ce type de bail de location peuvent être tantôt distincts et tantôt identiques à ceux concernés par le bail professionnel proprement dit.
Voici un aperçu de ce qui fonde la spécificité du bail commercial…

Les locaux soumis au bail commercial

A l’instar du bail professionnel proprement dit, le bail commercial est une forme de location à usage professionnel. C’est-à-dire que les locaux faisant l’objet d’un tel bail doivent servir pour l’exercice d’une activité professionnelle. Si certains types de locaux exigent impérativement d’être soumis au régime du bail commercial, d’autres peuvent en revanche faire l’objet soit d’un bail commercial soit d’un bail professionnel. Les magasins, par exemple, ne peuvent être soumis qu’au régime du bail commercial. Par contre, les bureaux ainsi que les entrepôts peuvent, selon le cas d’espèce, être soumis au régime du bail commercial ou du bail professionnel. A noter que les terrains nus sur lesquels sont érigées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal peuvent faire l’objet d’un bail commercial.

Les personnes concernées par un bail commercial

La loi précise clairement quelles sont les catégories de professionnels touchés par le régime du bail commercial. Il y a en premier lieu les commerçants : il s’agit des professionnels qui effectuent à titre habituel des actes de commerce et en font leur profession. Mais la loi étend également le bénéfice du régime du bail commercial à d’autres professionnels : sont notamment concernées les personnes exerçant une activité industrielle, et les personnes exerçant une activité artisanale, peu importe que ces dernières accomplissent ou non des actes de commerce.

Le contrat de bail commercial et sa réglementation

Le bail commercial est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Son régime juridique présent dans le Code de commerce a récemment été modifié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

Le contrat de bail commercial est nécessairement souscrit pour une durée ne pouvant être inférieure à 9 ans, sauf exception légale prévue à l’article L. 145-5 du Code de commerce. Les parties peuvent ainsi exceptionnellement déroger à la durée de principe qui est de 9 ans et souscrire un bail commercial de courte durée. Celle-ci ne peut être supérieure à 3 ans. A l’expiration de ce bail de courte durée, le bail commercial reprend son régime normal, c’est-à-dire pour 9 ans de plus, sauf cas de non-renouvellement du premier bail.

Bail de location: le cas des locations libres

Parmi les nombreux types de baux immobiliers, les locations libres sont celles qui présentent le moins de contraintes réglementaires.
Non pas qu’elles soient déréglementées ou insuffisamment réglementées, mais leur régime juridique présente une grande souplesse.
Encore faut-il déterminer précisément ce que l’on entend par « locations libres » ainsi que les logements concernés par ce type de bail de location. Souple, le contrat de bail d’une location libre est le règne de la liberté contractuelle.

Définition des locations libres

L’expression « locations libres » qualifie un type de bail immobilier caractérisé par sa souplesse. Cette souplesse se manifeste tout d’abord au niveau de sa réglementation : celle-ci laisse une grande part à l’autonomie des volontés.
Les parties peuvent ainsi fixer librement nombre de clauses de leur contrat de bail. Cette souplesse se manifeste également sur le plan formel : les parties à un bail en location libre peuvent conclure ou non un bail écrit. En somme, la liberté contractuelle est ce qui caractérise les locations libres.

Les logements soumis aux locations libres

Si leur réglementation de fond est somme toute assez souple, les locations libres ne peuvent toutefois s’appliquer qu’à certains types de logements bien précis.

Il y a tout d’abord les locations meublées, c’est-à-dire les logements présentant des équipements mobiliers suffisants pour permettre au locataire de pouvoir y vivre au quotidien. Il y a ensuite les résidences secondaires.
Il y a également les locations saisonnières, les logements de fonction, les locations de places de stationnement (garage, parking), la location de jardins.

Mais il faut savoir que tout local qui est mis en location indépendamment d’une résidence principale sera également soumis à la réglementation des locations libres.

Enfin, la plupart des sous-locations sont soumis au régime de la location libre, notamment la sous-location de logements meublés.

La réglementation des locations libres

Les locations libres sont régies par le Code civil en ses articles 1708 et suivants. Ceux-ci constituent le droit commun du bail en ce qu’ils contiennent les dispositions légales concernant non seulement le « louage de choses » mobilières et immobilières, mais également les dispositions générales et communes aux baux des maisons.
Véritablement souple, cette réglementation permet entre autres le bail verbal ou encore la sous-location et même la cession de bail.

Les obligations du bailleur et du locataire

Dans un bail de location libre, le bailleur et le preneur n’ont que des obligations à minima, le reste étant laissé à la discrétion des parties par le biais de la liberté contractuelle. Elles peuvent ainsi déterminer librement le montant du loyer ou la charge des réparations locatives.

Globalement, le bailleur a trois obligations : délivrer le logement au preneur, assurer l’entretien du logement, et assurer la jouissance paisible du logement au bénéfice du preneur.

Quant au locataire, il est tenu de jouir du logement et de payer le loyer.

Location HLM

La location en HLM est en France l’un des dispositifs de bail de location les plus sollicités.
La raison en est que ce type de location présente un caractère fortement social et touche de ce fait beaucoup de personnes. 
 La location en HLM est un type de bail immobilier concernant certains types de logements exclusivement : il s’agit des logements à caractère social, HLM signifiant « Habitations à Loyers Modérés ». La location en HLM est ainsi réservée à des catégories spécifiques de personnes : celles en situation de difficultés financières ou les personnes à faibles revenus. La réglementation de ce type de bail fixe ainsi un plafond de ressources à ne pas dépasser, pour espérer en bénéficier.

Le bail de location HLM

Le contrat de bail d’une location HLM est conclu entre la personne à faibles revenus et un organisme HLM. Ce dernier fait office de bailleur et peut être public ou privé. Le bail d’une location HLM est nécessairement dressé par écrit.
De par son contenu, le contrat de bail en HLM présente des similarités avec le bail de logement vide. Le contrat de bail en HLM est conclu pour une durée indéterminée, le preneur ayant d’ailleurs le droit au maintien dans les lieux.

Les conditions d’attribution d’un logement HLM

Pour bénéficier d’un logement HLM, la première condition à remplir concerne le plafond de ressources. En 2012 par exemple, le plafond de ressources exigé d’une personne demanderesse seule était de 22 334 euros en région Île-de-France.
Pour un couple, ce plafond était en région parisienne de 33 378 euros pour la même période.
Outre la condition de ressources, l’organisme HLM approché examine également d’autres données telles que l’état et la situation du logement actuel du demandeur, la distance de son lieu de travail avec son logement actuel etc.

Le dossier de demande d’attribution d’un logement HLM 

Le dossier de constitution d’une demande de logement social comprend impérativement les éléments suivants :
– un imprimé faisant office de formulaire de demande doit être rempli puis signé 
– une copie de la pièce d’identité du demandeur
– une copie du livret de famille
– les 2 derniers avis d’impôt
– un document justifiant le décompte exact des dernières prestations familiales dont le demandeur a pu bénéficier

La fin du contrat de location HLM

Le bailleur, c’est-à-dire l’organisme HLM, peut mettre fin au contrat de bail dans des cas limités et bien définis : ainsi, le bail peut être interrompu si en cours de contrat, les ressources du preneur ont excédé du double le plafond de ressources fixé par la loi.
Le bailleur peut encore y mettre fin si le locataire ne respecte pas ses engagements contractuels.

Le transfert d’un bail de location  

Sur le plan juridique, le transfert de bail de location est l’opération par laquelle une personne recueille le bénéfice d’un bail préexistant et ce, sans qu’aucune résiliation ne soit intervenue entre le bailleur et le locataire précédent.
Dans quels cas un tel transfert est-il possible ? Quelles en sont les conditions requises ?

Les situations concernées par le transfert de bail de location

Le transfert de bail est possible uniquement dans deux hypothèses spécifiques.
– La première a trait au cas où le locataire décède subitement.
– Et la seconde vise la situation où le même locataire aura été l’auteur d’un abandon de domicile. En pratique, une telle situation sera caractérisée s’il est prouvé que le locataire a quitté définitivement les lieux. 

Les personnes qui peuvent bénéficier du transfert de bail de location

Le transfert ne peut bénéficier à n’importe qui.
Seules quatre catégories de personnes peuvent en profiter.

• La première d’entre elles, c’est le conjoint, c’est-à-dire soit le mari, soit la femme du locataire décédé ou qui a abandonné définitivement les lieux.
• Il peut aussi s’agir du partenaire pacsé, et même à la limite du concubin du locataire. Mais dans cette dernière hypothèse, ce concubin devra prouver qu’il ou elle a partagé la vie du locataire pendant au minimum un an à la date de l’abandon du domicile ou de la disparition de celui-ci.
• Il pourra également s’agir de la famille proche du locataire, c’est-à-dire ses ascendants ou descendants. Dans cette hypothèse, ces derniers devront eux aussi prouver qu’ils avaient partagé la vie du preneur pendant au moins un an. 
• Enfin, les personnes qui avaient été à la charge du locataire avant son décès ou son départ figurent également parmi les potentiels bénéficiaires du transfert à la condition de remplir là aussi la même condition de durée que les catégories précédentes.

Conditions supplémentaires pour les logements HLM et formalités du transfert 

Au-delà de ces critères de qualité, les candidats au transfert dans le cadre d’un logement social devront prouver par ailleurs que le logement qu’ils convoitent n’est pas sous-occupé. 

Autrement dit, il ne faut pas que l’habitation soit trop spacieuse pour le bénéficiaire.
Pour caractériser cette conditionnalité, la loi dispose qu’il ne faut pas que le nombre de pièces habitables soit supérieur de plus de deux, relativement au nombre de personnes qui logent effectivement dans la maison.

Mis à part cela, les candidats au transfert devront également apporter la preuve qu’ils se situent bien dans la fourchette des plafonds de ressources exigés par la loi concernant l’attribution des logements sociaux. A noter toutefois que ces conditions ne sont pas applicables aux candidats lorsqu’il s’avère que ces derniers sont soit le conjoint, soit un ascendant du locataire.

Ces précisions acquises, il faut également savoir que les personnes intéressées devront se plier à certaines formalités pratiques. Ainsi, il leur faudra adresser un courrier au bailleur afin de lui demander de pouvoir bénéficier du transfert. Par l’intermédiaire de ce courrier, elles devront par la même occasion prouver qu’elles peuvent effectivement prétendre à bénéficier du bail en respect des critères légaux.
Enfin, si plusieurs personnes revendiquent le bail, il reviendra au juge d’arbitrer. 

La résiliation d’un bail de location

Juridiquement, la résiliation  d’un bail de location est le fait pour le bailleur ou le locataire de mettre un terme au contrat de bail.
Selon que l’initiative provienne du propriétaire ou du locataire, les règles sont différentes.

Par le bailleur

 Dans le cadre des baux d’habitation, lorsque le propriétaire souhaite résilier le contrat de bail qui le lie au locataire, il ne peut valablement le faire aux termes de la loi que s’il est en mesure d’invoquer deux motifs :

1 – Il souhaite récupérer le logement afin de pouvoir lui-même y habiter, ou y installer un proche.
2 – Il souhaite vendre son immeuble : Le propriétaire peut demander à son locataire de quitter le logement pour vendre son bien.

Le congé pour vente doit respecter un certain formalisme à peine de nullité, et donc de reconduction du bail à son échéance.

Ce formalisme est prévu par l’article 15 de la loi89-462 du 6 Juillet 1989 :

• Le congé doit être remis au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail pour un logement vide, et trois mois pour un logement meublé. 

Cependant si le propriétaire veut vendre un logement qui était déjà occupé lorsqu’il l’a acheté. Le propriétaire ne peut alors donner congé au locataire qu’à l’issue du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.

• Le congé doit être notifié séparément à chaque locataire signataire du contrat. Si le locataire s’est marié ou pacsé après la signature du bail mais n’a pas informé le propriétaire, le congé vaut pour les deux personnes. 

• Le congé doit préciser un motif, c’est-à-dire expliquer les raisons pour lesquelles le propriétaire demande au locataire de quitter les lieux, dans le cas présent la vente du logement. 

• Le congé doit valoir offre de vente. En d’autres termes, si le propriétaire veut mettre son logement en vente, le locataire occupant est prioritaire pour l’acheter. Le congé doit préciser le prix proposé et les conditions de vente et de paiement. Le propriétaire doit obligatoirement reproduire sur le congé les 5 premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
  Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour répondre à l’offre de vente, et son silence vaut refus. S’il accepte d’acquérir le logement, il a deux mois pour signer l’acte de vente, plus deux mois supplémentaires s’il a recourt à un emprunt bancaire.

• Le congé doit désigner l’intégralité des éléments compris dans le bail et offerts à la vente, à savoir le logement et ses annexes. Celles-ci doivent être énumérées de façon précise – y compris caves, places de parking, …

• L’intention de vente doit être réelle : un congé donné sans réelle intention de vendre est nul. Ainsi, un prix de vente déraisonnable peut laisser penser que le propriétaire cherche simplement à décourager le locataire d’acheter le logement. De même, l’absence de véritable recherche d’acquéreur est un indice à l’encontre du propriétaire. Dans ces cas, le locataire devra prouver l’existence d’une fraude pour obtenir l’annulation du congé (Cass. Civ. 3e, 16 sept. 2009, n° 08-13.701).

Notons que depuis l’adoption de la loi « Alur », le bailleur s’expose à une peine d’amende de 6000 euros s’il est avéré que les motifs qu’il a invoqués sont mensongers. Autrement dit, s’il feint d’invoquer l’un ou l’autre des deux motifs précités uniquement dans le but d’accorder le bénéfice du logement à un autre locataire. 

Le propriétaire peut faire parvenir le congé au locataire par tous les moyens à sa convenance, du moment qu’il peut prouver la date de réception par le locataire, mais même si elle est plus coûteuse, la remise par huissier a l’avantage d’être très difficilement contestable par le locataire : en effet, si celui-ci ne signe pas l’avis de réception de la LRAR et ne va pas récupérer le pli à la Poste, on considère qu’il n’a pas reçu le congé et le bail est alors renouvelé à échéance. 

Si le locataire n’accepte pas l’offre de vente telle qu’énoncée dans le congé, celui-ci  prend effet à la date d’expiration du bail et le locataire est alors tenu de quitter les lieux (art. 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). 

Toutefois, il est en droit de quitter le logement à tout moment pendant la durée du préavis, et ne sera tenu de payer que les loyers que jusqu’à la date de son départ effectif.

Si à l’issue de ce préavis, le locataire refuse de vider les lieux, le propriétaire dispose alors de la faculté d’engager en justice une procédure d’expulsion à son encontre

L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 définit une catégorie de locataires protégés (locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté ministériel). Si le locataire appartient à cette catégorie, le propriétaire ne peut pas lui donner congé sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et possibilités – sauf si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au plafond susvisé.

Par le locataire

Le locataire n’a pas besoin d’invoquer un motif valable pour pourvoir résilier le bail.
Par contre, le locataire reste soumis à la procédure du préavis préalable.
Pour ce qui le concerne, le délai de celui-ci est fixé par la loi à exactement trois mois.

Par ailleurs, comme pour le bailleur, ce préavis doit être servi, selon la convenance du locataire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par exploit d’huissier.
Une fois le préavis servi, il n’est plus en principe permis au locataire de revenir sur sa décision. Néanmoins, si le bailleur est d’accord, cette perspective reste envisageable.

En tous les cas, une fois le délai de trois mois mentionné dans le préavis écoulé, le locataire n’est plus en droit de demeurer dans l’habitation. S’il le fait malgré tout, le bailleur peut légalement diligenter contre sa personne une procédure d’expulsion judiciaire.
A noter enfin qu’avant de remettre définitivement les clés au propriétaire, le locataire doit se soumettre à l’état des lieux de sortie.