Location meublée ou vide : Quel est le meilleur choix pour les propriétaires ?

Lorsque vous décidez de louer un bien immobilier, l’une des premières décisions à prendre est de choisir entre une location meublée ou vide. Chaque option présente des avantages et des inconvénients en termes de fiscalité, de rentabilité et d’obligations légales. Ce comparatif vous aidera à faire un choix éclairé.

1. Avantages fiscaux

• Location meublée : Les propriétaires qui louent un bien meublé bénéficient souvent du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). Ce régime permet :
  • La déduction des amortissements du bien et des meubles, réduisant significativement l’impôt sur les revenus locatifs.
  • La possibilité d’opter pour le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), offrant un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
  • Une exonération d’impôt en cas de location de la résidence principale sous certaines conditions (durée de location limitée et plafond de loyer).
  Les propriétaires peuvent également choisir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) si les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an ou représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer.
• Location vide : Les revenus de location vide sont soumis au régime des revenus fonciers, avec deux options principales :
  • Le régime micro-foncier : applicable si les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 %.
  • Le régime réel : permet de déduire les charges telles que les travaux, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, et les assurances. Bien que plus complexe, ce régime peut être avantageux si les charges sont élevées.

2. Rentabilité

• Location meublée : Les loyers des biens meublés sont généralement supérieurs de 10 à 30 % par rapport à ceux des biens vides. Cette différence s’explique par :
  • Le confort et les équipements supplémentaires fournis aux locataires.
  • La possibilité de pratiquer des locations saisonnières ou de courte durée, souvent plus rentables.
  • Une demande élevée de la part des étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité.
  Cependant, la location meublée implique des frais d’ameublement initiaux et un entretien régulier des équipements.
• Location vide : La location vide attire davantage les familles et les personnes à la recherche de stabilité sur le long terme. Les avantages incluent :
  • Une moindre rotation des locataires, réduisant les périodes de vacance locative et les frais de remise en état.
  • Des frais initiaux réduits, car aucun ameublement n’est nécessaire.
  Toutefois, les loyers sont généralement inférieurs à ceux des biens meublés, ce qui peut limiter la rentabilité.

3. Obligations légales

• Location meublée : Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit inclure au minimum :
  • Un lit avec literie.
  • Une table et des chaises.
  • Des rangements (placards ou étagères).
  • Un réfrigérateur, un congélateur ou compartiment de congélation.
  • Une plaque de cuisson.
  • Vaisselle et ustensiles de cuisine.
  La durée du bail est généralement d’un an renouvelable tacitement, ou de neuf mois sans tacite reconduction pour les étudiants.
• Location vide : Les baux pour les locations vides ont une durée minimale de trois ans, renouvelable tacitement pour une même période. Les obligations du propriétaire concernent principalement la salubrité et la décence du logement, mais aucun équipement spécifique n’est requis.En cas de fin de bail, le propriétaire doit respecter un préavis de six mois et motiver la rupture (vente, reprise pour occupation personnelle ou non-renouvellement pour motif légitime).

Quel choix faire ?

Le choix entre location meublée et vide dépend principalement de votre objectif en tant que propriétaire :

• Privilégier la rentabilité : Si vous cherchez à maximiser vos revenus locatifs à court terme et êtes prêt à investir dans l’ameublement et l’entretien, la location meublée est probablement la meilleure option.
• Favoriser la stabilité : Si vous préférez une stabilité à long terme, avec des locataires restant plusieurs années, et souhaitez éviter les contraintes liées à l’équipement, la location vide est plus adaptée.

➡ Conseil : Avant de prendre une décision, il peut être judicieux de nous consulter pour évaluer vos besoins, vos objectifs patrimoniaux et la réglementation en vigueur dans votre région. Une gestion rigoureuse et un choix éclairé sont les clés de la réussite de votre investissement locatif.