L’année 2025 apporte des changements majeurs pour le secteur immobilier : extension du prêt à taux zéro (PTZ), donation facilitée, mais aussi hausses des frais de notaire, augmentation d’impôts pour les loueurs en meublés et disparition du dispositif Pinel. Voici comment tirer profit des opportunités tout en évitant les pièges.
Les grandes mesures de 2025 : ce qui change
- PTZ étendu : Le prêt à taux zéro est accessible partout en France pour l’achat d’un logement neuf.
- Donation facilitée : Jusqu’à 300 000 € sans impôt pour financer un achat immobilier ou des travaux énergétiques.
- Frais de notaire en hausse : De 5,80 % à 6,31 % dans l’ancien, sauf pour les primo-accédants.
- Taxation du LMNP renforcée : Les amortissements réintégrés dans le calcul des plus-values.
- Disparition du dispositif Pinel : Fin de l’investissement locatif avec réduction d’impôt dans le neuf.
PTZ dans le neuf : une opportunité à saisir
Dès le 1er avril 2025, le PTZ devient accessible pour l’achat ou la construction d’un logement neuf partout en France, et plus uniquement dans les zones tendues.
Les plafonds et montants restent inchangés en 2025 :
- Logement neuf : financement possible jusqu’’à 180 000 €.
- Ancien avec gros travaux : éligibilité maintenue en zone détendue, avec travaux représentant au moins 25 % du coût total.
Primo-accédants : profitez du PTZ et évitez la hausse des frais de notaire !
Si vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale dans les deux dernières années, vous bénéficiez d’un taux inchangé de 5,80 %.
Donation : jusqu’à 300 000 € sans impôt
La loi de finances 2025 permet des dons jusqu’à 300 000 € par personne exonérés d’impôts, à condition que les sommes servent à :
- Achat d’un logement neuf ou sur plans.
- Travaux de rénovation énergétique.
Les conditions à respecter :
- Les sommes doivent être utilisées dans les 6 mois suivant la donation.
- Le bien doit être occupé comme résidence principale ou loué à cet usage pendant 5 ans.
Hausse des frais de notaire : à surveiller
Les droits de mutation augmentent dès le 1er avril 2025, passant de 5,80 % à 6,31 % du prix de vente.
Exemples de frais d’acquisition :
- 200 000 € : frais de 16 624 € (+1 000 €).
- 600 000 € : frais de 46 141 € (+3 000 €).
Heureusement, les primo-accédants échappent à cette hausse !
LMNP : augmentation d’impôt sur les plus-values
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) subit un durcissement fiscal. Désormais, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul des plus-values, augmentant ainsi l’impôt à payer lors de la vente.
Exceptions :
Les résidences universitaires, établissements de soins et résidences pour personnes âgées restent exonérés de cette réintégration.
Fin du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, qui permettait une réduction d’impôts pour l’achat de logements neufs à but locatif, a pris fin le 31 décembre 2024. Aucun dispositif similaire n’a été mis en place pour 2025.
Revenus fonciers : pas de baisse d’impôt en vue
Les propriétaires de biens loués vides espéraient un alignement de l’abattement forfaitaire du micro-foncier (30 %) sur celui du micro-BIC (50 %). Malheureusement, cette mesure n’a pas été retenue.
Résultat : la location meublée reste fiscalement plus avantageuse que la location vide.
Conclusion
Malgré certaines hausses d’impôt, l’année 2025 présente de réelles opportunités, notamment grâce au PTZ étendu et aux donations exonérées. Primo-accédants et investisseurs devront toutefois bien analyser les réformes fiscales avant de se lancer dans leur projet immobilier.
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