Le contenu et les clauses obligatoires d’un bail

Certaines informations sont obligatoires à travers des clauses-types, d’autres clauses sont laissées à la discrétion des parties.
Mais le contrat de bail immobilier doit souvent contenir d’autres éléments accessoires.

Les mentions impératives

Tout d’abord, l’identité des signataires doit être mentionnée de manière claire et avec suffisamment d’informations les concernant. La précision est de rigueur lorsque par exemple, le bailleur est un indivisaire, ou lorsque le locataire est en concubinage et que son concubin souhaite également avoir la qualité de preneur.

L’objet du contrat est en outre un élément significatif devant être précisé : il s’agit du logement, de son emplacement, de ses caractéristiques techniques…

Un autre élément indispensable à faire figurer est le loyer à payer par le locataire et la périodicité de son exigibilité, ainsi qu’éventuellement, les modalités de révision.

La détermination du montant du loyer en début de bail était libre jusqu’en août 2012, avant l’entrée en vigueur de la loi Alur.

Aujourd’hui, cette faculté a été supprimée par la loi Duflot, notamment dans les zones géographiques où la taxe sur les logements vacants est applicable.

Désormais, dans ces zones, le bailleur doit impérativement respecter un plafond légal fixé annuellement par arrêté préfectoral.
Celui-ci détermine pour chaque année le montant maximal applicable par catégorie de logements et secteur géographique. En dehors des nouvelles locations, la fixation du loyer lors d’une remise en location après le départ d’un ancien locataire fait également l’objet d’un encadrement strict.
Ainsi, dans de telles situations, le montant fixé ne doit pas être supérieur à celui payé par l’ancien locataire sauf augmentation tangible de l’IRL (l’Indice de Référence des Loyers). Ce principe vaut autant pour les zones concernées par la loi Alur que celles qui ne le sont pas.

La révision du loyer

Le principe de la révision du loyer ne peut s’appliquer que s’il a été expressément prévu dans le bail, une fois par an, et à la date anniversaire de conclusion du bail.
Cette révision est strictement encadrée par la loi. Ainsi, elle ne pourra en aucun cas être supérieure à la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Il suffit d’appliquer la formule suivante :

Montant du loyer actuel (charges non comprises) x IRL de l’année en cours/IRL de l’année précédente.

Dans le cas où le propriétaire aurait oublié d’appliquer des révisions annuelles depuis l’entrée en vigueur du bail, la loi l’autorise à récupérer seulement les 5 dernières années.

Le bail mentionne également le dépôt de garantie verse par le locataire

Exigé systématiquement par le bailleur avant la prise de possession des lieux, le dépôt de garantie est une somme qui vient en garantie de certaines créances que le propriétaire pourrait avoir à l’encontre du locataire, et qui doit figurer dans le bail.

Ces créances peuvent être des loyers impayés, ou le paiement de la réparation des dégradations faites dans le bien loué pendant la durée du bail.

Le bailleur se remboursera sur le montant du dépôt de garantie.

Ce dépôt de garantie est dû quelque soit le type de bail envisagé (location vide ou meublée), cependant la loi autorise à prévoir un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer (hors charges) pour une location meublée,  alors qu’il est plafonné à un mois pour une location vide  

Pour les locations saisonnières, il est laissé à la libre appréciation des parties. 

Le locataire doit s’en acquitter à la signature du contrat de location.

Cependant, et compte tenu de l’importance des sommes à verser à ce moment, les locataires peuvent bénéficier de l’aide d’entités publiques pour s’en acquitter.
Dans cette hypothèse, le dépôt de garantie pourra alors être reversé par exemple par le Fonds Solidarité Logement (FSL) ou d’autres entités publiques similaires.

Au terme de la location, le dépôt de garantie sera restitué au locataire dans son intégralité  si celui-ci n’est redevable d’aucune somme envers le bailleur.
Si par contre l’état des lieux de sortie laisse apparaître des dégradations dans le bien loué, le bailleur est en droit de défalquer le montant des réparations du dépôt de garantie, il devra alors restituer le reliquat au locataire.
 

Le propriétaire dispose selon la loi d’un délai maximum de deux mois à partir de la remise des clés par le locataire.  

Si les parties ne s’accordent pas sur le montant des sommes à restituer ou encore sur le principe même d’un remboursement, elles pourront saisir la commission départementale de conciliation.
Si cette entité ne leur donne pas satisfaction, elles pourront alors envisager de saisir la justice.

Les éléments accessoires au contrat de location

Un contrat de location immobilière est l’élément principal du bail. Toutefois, il est presque toujours accompagné d’éléments accessoires qui font office d’annexes au contrat.

L’état des lieux

est le premier élément accompagnant le contrat de bail.
Il s’agit d’un document permettant de retracer l’état du logement et des éventuelles dégradations préalables à l’entrée dans les lieux. Il doit être inventorié en présence du locataire et annexé au contrat.

Établi en principe à deux moments-clés : au moment de l’entrée dans les lieux puis en fin de bail avant de quitter le local, l’état des lieux est une procédure très importante dans le contenu du bail.

Il a pour but de constater  l’aspect général du logement. Cette opération est réitérée deux fois à des fins comparatives.
En effet, à l’issue du bail, le bailleur va pouvoir ainsi vérifier  si le locataire a bien respecté ses obligations légales d’entretien et de réparation pendant son séjour.

Dans cette optique, si l’état des lieux final révèle des dégradations par rapport à l’état initial du logement, le bailleur se dédommagera sur le dépôt de garantie que le locataire avait dû verser en début de bail.
A l’inverse, si l’état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation, le propriétaire devra rembourser au preneur l’intégralité du dépôt de garantie avancé.

L’établissement de l’état des lieux d’entrée et de sortie incombe normalement de manière conjointe au locataire et au bailleur, afin d’éviter des contestations ultérieures. Les deux parties s’accordent sur les constats effectués.

Lorsqu’il y a désaccord au moment de l’établissement de l’état des lieux, les parties peuvent faire appel à un huissier de justice.
Dans cette optique, les constatations relevées par cet officier public s’imposeront alors d’office aux parties dans l’éventualité d’un litige.

Il s’établit soit sur papier libre, soit sur un formulaire prédéfini, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, mais il est possible de l’établir en un exemplaire unique si les constatations ont été effectuées de manière contradictoire.

Il doit être daté et signé par les parties.

Il faut savoir enfin que depuis l’adoption de la loi Alur-Duflot, il est permis au locataire de demander une modification de l’état des lieux d’entrée 10 jours au plus tard, après son entrée dans les lieux, pour lui permettre de mentionner des dégradations non révélées au moment de son établissement.  Si le bailleur refuse d’accéder à cette requête, le locataire a la possibilité de saisir la commission de conciliation départementale.

Si aucun état des lieux n’a été dressé à l’entrée du locataire, le bailleur pourra se prévaloir à son encontre d’une présomption de réception en bon état, et le preneur pourrait être obligé d’indemniser le bailleur d’éventuelles dégradations préexistantes à son entrée dans les lieux, à moins qu’il puisse prouver le désordre (photos datées), ou le refus du propriétaire de procéder à ce constat.

Diagnostics immobiliers

Outre l’état des lieux, le bailleur doit fournir au preneur un ou plusieurs diagnostics immobiliers permettant de certifier diverses données techniques liées aux caractéristiques de l’immeuble. Pour un logement loué vide, l’état des lieux et les diagnostics immobiliers suffisent pour être annexés au contrat.
Par contre, en cas de location d’un logement meublé, il faut rajouter à cela une liste inventoriant les meubles et équipements du logement. 

Dans la pratique, la signature du contrat de location n’est pas un gage de sécurité suffisant pour le bailleur qui demande ainsi un garant caution solidaire,  c’est-à-dire une tierce personne débiteur « accessoire » (la caution), dans le cas où le débiteur principal (le locataire) est défaillant.

Contrat de cautionnement

Le contrat de cautionnement vient alors s’annexer au contrat de bail.

Se porter caution de quelqu’un consiste à payer les sommes dues en ses lieu et place lorsqu’il se trouve insolvable ou défaillant.

Il existe deux types de cautionnement, le cautionnement simple et le cautionnement solidaire.

La caution simple aura la possibilité d’exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur principal en paiement des sommes dues. Il ne sera contraint d’acquitter ces dettes que si les poursuites ont été vaines.

La caution solidaire au contraire sera tenue de régler les sommes dues par le débiteur principal à première demande du créancier, ce qui signifie  qu’aussitôt le locataire mis en demeure de payer les loyers, le bailleur pourra directement en « taxer » le montant auprès de la caution.
Après qu’elle ait payé, la caution pourra se retourner contre le débiteur principal pour récupérer la somme qu’elle a ainsi avancée à son profit.