Les différentes possibilités d’annulation d’une vente

Introduction

Il existe plusieurs possibilités d’annulation d’une vente de bien immobilier, à différents stades de l’avancement du dossier, entre la signature de l’avant contrat et celle de l’acte authentique, et même après celle-ci.

Tout d’abord après la signature de l’avant contrat :

Le délai de réflexion SRU

Qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente, Depuis la loi Macron (2015), l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion incontournable de 10 jours (il était auparavant de 7 jours).

Ce délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception envoyé par le vendeur, ou l’agence immobilière, incluant la copie de l’avant contrat signé par les parties et de ses annexes obligatoires. Si le 10ème jour est un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est étendu jusqu’au prochain jour ouvré. Si l’avant contrat est un acte authentique notarié, ou un sous-seing privé rédigé par un agent immobilier, ces copies peuvent être remises en main propre à l’acquéreur, et le délai commencera à courir à compter du lendemain de cette remise en main propre.

Pour l’exercer, l’acquéreur doit notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de rétractation fonctionne de manière unilatérale, sur décision de l’acquéreur, sans avoir besoin de motif. Il n’entraîne aucune pénalité, et ne permet pas au vendeur de conserver l’indemnité d’immobilisation.

Les conditions suspensives

Les conditions suspensives désignent un ensemble de conditions qui figurent dans l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) qui, si elles ne sont pas réalisées,   ont le pouvoir de suspendre ou de faire annuler la vente. Selon les contrats, il peut y avoir un certain nombre de conditions suspensives.

L’exemple le plus courant concerne la condition suspensive d’obtention d’un prêt destiné à financer en tout ou partie l’acquisition. Si l’acquéreur échoue à obtenir un financement avant la signature de l’acte de vente, celui-ci est invalidé. L’acquéreur devra faire état de trois refus de prêt de banques différentes.

En tant que garant de la légalité de la transaction, c’est au notaire que revient la responsabilité de vérifier la réalisation des conditions suspensives.

La non-levée de l’option d’achat après une promesse de vente

Quand l’exercer : à l’échéance d’une promesse de vente  

Une fois le délai de rétractation écoulé, l’acquéreur peut encore revenir sur ses engagements si l’avant-contrat est une promesse de vente. En effet, cette dernière lui confère une option d’achat prioritaire, aux conditions établies à l’avant-contrat. L’acheteur dispose ensuite du délai prévu dans la promesse de vente pour lever cette option. S’il décide de ne pas acheter, la vente est annulée, mais il devra abandonner l’indemnité d’immobilisation versée à la signature de la promesse au vendeur, pour le dédommager d’avoir immobilisé son bien.

Pour se prémunir ce cette clause d’annulation, beaucoup de vendeurs optent pour le compromis de vente, bien plus contraignant et sécurisant pour les deux parties.

Ensuite, après la signature de l’acte authentique :

En tant que contrat, l’acte de vente est la « rencontre de deux volontés exprimées librement ». Une fois signé, ses effets sont irrévocables… Sauf exceptions, si l’une des parties s’estime après coup lésée par le contrat, dans des cas exceptionnel et bien définis.

L’annulation de la vente pour dol

Avant et après la signature de l’avant-contrat, le vendeur a la responsabilité d’informer l’acquéreur de façon exhaustive, afin que ce dernier dispose de toutes les informations nécessaire à la décision d’acquérir le bien. Dans le cas où l’acquéreur peut prouver  que le vendeur a dissimulé une information importante, qui aurait remis en question sa décision d’acquérir,  il pourra invoquer le dol pour recourir en justice. Il pourra dans ce cas demander des dédommagements, voire faire annuler la vente immobilière. Des exemples de dols peuvent être l’implantation imminente d’une source de nuisances à proximité du bien, ou bien des défauts majeurs dans la structure de l’immeuble.

L’annulation de vente pour vices cachés

Les vices cachés sont très différents du dol dans le sens où ils concernent l’apparition d’un problème majeur dont le propriétaire ignorait l’existence. Là aussi, l’acquéreur peut demander une remise sur le prix du bien, voire l’annulation de vente immobilière pour les cas les plus graves.

L’annulation de vente pour lésion

Enfin, la lésion peut être invoquée par un vendeur s’il estime que le bien a été cédé à un prix exceptionnellement bas. On considère qu’il y a lésion si le prix de vente du bien est inférieur à 5/12èmes du prix du marché. Dans ce cas, un vendeur peut intenter une action pour obtenir un dédommagement ou faire annuler la vente. On parle alors d’une action en rescision pour lésion.

L’action en rescision est un recours juridique actionnable par les parties signataires d’un contrat. Elle a pour but de revenir sur les termes d’un contrat déjà signé. Elle peut aboutir à une redéfinition de l’accord sur la chose ou sur le prix ou à l’annulation du contrat. Entrepris après la signature de l’acte de vente chez le notaire dans un délai précis, ce type de recours ne peut aboutir que dans des situations exceptionnelles, en cas de lésion sur le prix de vente ou de dol.

Contrairement à l’action en nullité, qui annule purement et simplement un acte, l’action en rescision ne remet pas toujours en cause le droit de propriété de l’acquéreur.