Les mandats

Le mandat de vente est un contrat bilatéral signé entre un propriétaire et un agent immobilier. Première étape de la transaction, c’est le DOCUMENT OBLIGATOIRE pour qu’un professionnel puisse mettre un logement sur le marché et trouver des acquéreurs au nom du propriétaire. Il réunit toutes les informations essentielles et déterminantes de la mise en vente, ainsi que les moyens d’actions mis en œuvre par l’agence pour parvenir au résultat souhaité. Il encadre une prestation de services déterminée, plus ou moins importante en fonction du type de mandat, qui se déroule  dans le temps depuis sa signature jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. Depuis la loi Hoguet de 1970, le mandat de vente est obligatoire.

Plus de la moitié des vendeurs font appel à une agence immobilière pour leur transaction : Beaucoup de propriétaires le constatent, ce n’est pas si simple de vendre son logement tout seul.

L’agent immobilier saura vous conseiller à toutes les étapes de ce parcours difficile, de la détermination d’un prix de vente juste (par la connaissance du marché et des prix), à la préparation d’un dossier solide (diagnostics techniques, documents de copropriété…), à la mise en vente (élaboration de l’annonce, photos professionnelles, rédaction, diffusion…), à la méthode de commercialisation, mais aussi dans la sélection des acquéreurs potentiels.

Enfin, un agent immobilier va vous appuyer lors de la négociation du prix de vente par le client, pour une transaction réalisée aux meilleures conditions financières.

Contenu d’un mandat de vente

Il existe plusieurs types de mandat de vente, mais quel qu’il soit, il doit inclure les éléments suivants pour garantir les droits du propriétaire-vendeur. L’agence doit de son côté demander tous les titres de propriété, et documents nécessaires à déterminer l’identité des propriétaires du bien mis en vente, qui devront tous signer le mandat de vente

• Désignation du vendeur (mandant) : Il peut s’agir d’une seule personne, ou de plusieurs dans le cas d’un bien en indivision. Les coordonnées de chacune doivent être précisées.
• Coordonnées de l’agent (mandataire) : il peut agir en son nom propre (agent indépendant) ou pour le compte d’une agence immobilière. Dans tous les cas, il doit être titulaire de la carte d’agent immobilier, dont le numéro apparaîtra sur le mandat.
• Description du bien : Le logement mis en vente doit être détaillé. En plus de l’adresse, on rédigera une description exhaustive des installations et des annexes. Il doit notamment comporter les numéros des lots mis en vente.
• Prix du bien : C’est le montant que le propriétaire va recevoir lors de la vente du bien.  Si l’agent présente une offre formelle d’un acquéreur disposé à payer le prix mentionné dans le mandat, le propriétaire peut se voir obligé de réaliser la vente. sous peine de payer une pénalité.

• Frais d’agence : Il s’agit de la rémunération que l’agent va recevoir en échange de ses services. Il peut s’agir d’un pourcentage du prix de vente ou d’un montant forfaitaire. Il est important de rappeler que les frais d’agence ne sont dus qu’en cas de vente immobilière effective, après signature de l’acte de vente chez le notaire. Le mandat en lui même ne déclenche aucune rémunération.
• Durée du mandat de vente : Elle est généralement de 3 mois, et à l’issue de cette période initiale et irrévocable, elle est prolongée par tacite reconduction par période de trois mois, sans pouvoir dépasser une année. jusqu’à la résiliation. La durée maximale du mandat de vente doit aussi être précisée .
• Moyens mis en œuvre par l’agent : C’est une nouveauté de la loi Alur. Désormais, les agents doivent détailler dans le mandat les actions qu’ils vont mettre en œuvre pour réaliser la vente du bien : moyens de diffusion de l’annonce, dossier de vente, périodicité des comptes-rendus, etc…

Les différents types de mandat de vente

Le mandat de vente exclusif

C’est celui qui garantit le maximum d’engagement de l’agence immobilière, seule autorisée à vendre le bien. Il s’accompagne souvent d’un panneau sur le lieu du logement et d’une bonne position sur les canaux de l’agence (vitrine, prospectus, réseau exclusif, site internet…). Certains propriétaires considèrent à raison que la multiplication des annonces en agence ou sur internet peut desservir l’attractivité du bien. Le mandat de vente exclusif est la solution idéale si vous souhaitez confier la recherche d’acquéreurs à une seule agence. Son avantage principal est le suivant : il assure une meilleure promotion par le professionnel de l’immobilier, dont Les droits et devoirs sont plus impactants. Il permet d’obtenir une qualité de service élevée.

Dans le cas d’un mandat de vente avec exclusivité, l’agent consacre donc un maximum de temps à la recherche d’acquéreurs sérieux. La sécurisation de la commission incite à travailler avec un petit nombre de mandants. Pour chacun d’entre eux, l’agent va activer ses réseaux, diffuser l’annonce et faire en sorte que le bien se vende au meilleur prix : avec la commission au pourcentage, les objectifs sont communs. Ce n’est pas un hasard si le mandat exclusif est proposé en priorité par les agents : tout à votre avantage, cela vous garantira sur la durée voulue du mandat une commercialisation optimale.

Le mandat exclusif est un gage d’efficacité pour le vendeur et de confiance pour le professionnel. Il garantit une plus grande probabilité que la vente soit conclue au meilleur prix et dans un délai plus court ; bien plus facilement qu’avec un mandat simple. En général, vous vous garantissez une vente plus rapide et au meilleur prix. De plus, un mandat exclusif valorise votre bien et réduit la marge de la négociation. Puisqu’il n’est disponible que chez une agence, l’acquéreur qui a arrêté son choix ne peut tenter un autre canal de vente pour faire baisser le prix en négociant.

La commission de vente est la seule rémunération du professionnel. Elle n’est due que si la transaction est réalisée, et payable après la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Malgré ces atouts sur le papier, le mandat exclusif vous oblige à vous octroyer les services d’une seule agence. Puisque votre choix s’est portée sur ce seul partenaire de confiance, vous lui conférer la mission de vendre votre bien immobilier pour un délai de 3 mois irrévocables tel que le conçoit le texte de loi.

Le mandat de vente simple

Le mandat de vente, simple comme exclusif, est toujours un contrat signé entre un propriétaire et un professionnel de l’immobilier. Il autorise ce dernier à mettre un bien sur le marché, à rencontrer les acquéreurs potentiels et à les présenter au vendeur.

Le mandat de vente sans exclusivité encadre une prestation de service de l’agent immobilier qui va se charger de vendre votre bien. Vous pouvez faire appel à plusieurs agences, mais aussi vendre votre bien par vos propres moyens, de particulier à particulier.

Le mandat de vente sans exclusivité permet de faire appel à un agent immobilier pour vendre son bien avec un minimum de contraintes. Souvent appelé mandat simple, il offre la possibilité de traiter avec plusieurs agences en même temps, mais aussi de réaliser une vente directe entre particuliers : Le vendeur est  autorisé à diffuser lui-même son annonce sur internet ou sur papier et à réaliser une vente directe, de particulier à particulier. Cela lui permet de ne pas verser de frais d’agence et d’optimiser d’autant son prix de vente.

Mais même s’il est plus souple que le mandat exclusif, le mandat simple n’en est pas moins règlementé ! Il n’autorise les ventes directes qu’à une condition : le client ne doit pas avoir découvert le bien avec une agence. Il est interdit d’évincer un agent professionnel pour éviter de payer une commission. C’est la raison pour laquelle le mandat de vente rend le bon de visite obligatoire. Cette clause s’étend au-delà de la durée irrévocable du mandat simple, qui est généralement de trois mois.

Lorsqu’un acheteur potentiel visite un bien avec une agence, il signe un bon de visite. Ce document sert à prouver le rôle d’intermédiaire de l’agent immobilier. Sur le bon de visite est mentionnée la durée d’interdiction de la vente directe, qui court au-delà de la durée du mandat (jusqu’à 24 mois).

Lorsqu’il va réaliser une vente directe, le propriétaire est tenu par les termes du ou des mandats de vente qu’il a signé de communiquer l’identité de l’acquéreur aux agences engagées en mandat simple. Cela s’applique y compris au-delà de la durée du mandat, jusqu’à 24 mois. Après vérification, si l’acheteur n’a pas visité le bien avec un professionnel mandaté, la vente directe est valide et aucune commission n’est due.

Résilier un mandat de vente

Résilier un mandat de vente exclusif

Les termes du mandat exclusif s’appliquent pendant une durée irrévocable prévue au contrat, généralement de 3 mois.

Attention, la plupart des mandats de vente exclusifs sont à reconduction tacite : pour en sortir, il faut donc effectuer une démarche de résiliation.

Celle-ci consiste à envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception, 15 jours avant la fin de la période d’irrévocabilité. La lettre permet de notifier le non-renouvellement du mandat, prenant fin à l’issue de la durée prévue entre les deux parties.

Résilier un mandat de vente sans exclusivité

Le mandat de vente sans exclusivité a une durée irrévocable de quelques mois généralement  trois mois. A l’issue de ce délai, le mandat de vente est renouvelé par tacite reconduction, par tranche d’un mois. Pour le résilier, il faut donc envoyer un courrier de résiliation, par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis de 15 jours avant l’échéance de la période irrévocable en cours.

Le mandant dispose également d’un délai de rétractation lui permettant d’annuler le mandat de vente. Il est garanti par l’article 1122 du code civil et s’applique à tous les mandats de vente sans exclusivité, même lorsqu’il n’est pas mentionné sur le contrat. Le délai de rétractation est de 14 jours à compter de la signature du mandat.

Le mandat de vente sans exclusivité autorisant une vente directe de particulier à particulier, le propriétaire doit informer l’agence mandatée pour annoncer la résiliation du mandat, qui prendra effet au terme de la période d’irrévocabilité, et communiquer les coordonnées de l’acquéreur. Cela permet de vérifier que l’acquéreur n’a pas visité le bien avec l’agence et de s’assurer qu’aucune commission ne doit être perçue.

Le mandat de recherche immobilière

C’est un contrat passé entre un acquéreur potentiel et un agent immobilier (ou une agence) qui donne à l’agence la mission de trouver un bien immobilier conforme à la recherche de l’acquéreur. Comme le mandat de vente, ce mandat de recherche est réglementé par la loi HOGUET, complétée par la loi ALUR, et le contenu du contrat est très similaire.

Il doit déterminer les critères de recherche de l’acquéreur, son budget, les conditions de la transaction, et la rémunération de l’agent immobilier qui ne sera due qu’en cas de réussite de sa mission et payable après la signature de l’acte authentique.

Les visites de biens immobiliers (avec bons de visite) ou les signatures d’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) ne suffisent pas à justifier des frais d’agence.  

Les frais d’agence liés au mandat de recherche annulent la commission liée au mandat de vente, ou inversement.

Le « chasseur d’appartement » est un spécialiste de la recherche d’immobilier. Pour l’acquéreur, c’est un professionnel au service de votre projet immobilier. Il va mettre en œuvre ses réseaux pour trouver le bien de vos rêves.  

Les frais liés au mandat de recherche  ne sont pas considérés comme faisant partie du prix de vente, C’est une distinction importante car les frais d’acquisition ne sont pas appliqués sur leur montant. A la clé, les économies pour l’acquéreur peuvent aller de plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros, en fonction du prix du bien.

La loi Alur a rappelé de façon très claire que le mandat de recherche doit bien évidemment précéder la visite du bien. Il est interdit de faire signer un mandat de recherche après que le client ait visité le bien. Cela est considéré comme une manipulation visant à faire diminuer les frais d’acquisition : lorsque le délai entre la signature du mandat de recherche et celle de l’offre de vente est anormalement court, le mandat peut être invalidé.

Les engagements du mandat de recherche sont importants d’un côté comme de l’autre :

L’acquéreur s’engage à régler les frais d’agence si la vente est conclue, et si le mandat de recherche est exclusif, il devra les frais même s’il achète un bien sans passer par l’agent mandaté,

L’agent s’engage à proposer des logements correspondant aux attentes du client, il doit aussi faire des comptes-rendus réguliers à l’acheteur. En cas de visite, il ne doit omettre aucune information pouvant intéresser le futur acquéreur, sous peine d’être fautif et de devoir payer des dommages et intérêts.  

Contenu d’un mandat de recherche

• Identification de l’acquéreur : le contrat doit mentionner ses coordonnées (nom et prénom, adresse, date de naissance, état civil, nationalité…).
• Identification de l’agent : le mandat de vente doit préciser son nom ou le nom de l’agence, mais aussi sa carte d’agent immobilier (aussi appelée carte grise), son assurance Responsabilité Civile, l’adresse de son entreprise, son numéro SIRET…
• Description du bien immobilier recherché : localisation, le nombre de pièces (et de salles de bain le cas échéant), l’état du bien et de l’immeuble, les installations (type de chauffage, électricité…), la vue, le voisinage, les parties privatives, les annexes, la constructibilité du terrain, etc…  
• Prix du bien recherché
• Conditions de rémunération : il peut s’agir d’un pourcentage, mais aussi d’une commission fixe. En cas de pourcentage, le mandat de recherche doit énoncer sa valeur. C’est indispensable pour avoir une idée précise du montant à payer avant de rédiger le compromis ou la promesse de vente.
• Durée du mandat : elle est généralement de trois mois irrévocables, à reconduction tacite par tranche d’un mois, jusqu’à résiliation.
• Moyens mis en oeuvre : depuis la loi Alur, le mandat de recherche doit rappeler le devoir d’information de l’acquéreur par l’agent. Le contrat doit notamment mentionner la périodicité des comptes-rendus.
• Type de mandat : il peut être simple ou exclusif.

Mandat de recherche simple ou exclusif

Il existe deux grands types de mandats de recherche : le mandat simple ou exclusif. Le premier permet à l’acheteur d’effectuer des recherches en parallèle de l’agent. Il peut même faire appel à un autre chasseur immobilier, s’il le souhaite.

Dans le cas d’un mandat exclusif, en revanche, seul le mandataire est autorisé à effectuer votre recherche de bien immobilier.

Le mandat de recherche exclusif

L’agent mandataire détient l’exclusivité pour concrétiser votre projet d’achat immobilier. On l’appelle aussi « mandat d’acheter exclusif » : il vous décourage de faire appel à une autre agence ou de traiter directement avec un particulier. Si c’était le cas, vous devriez payer quoi qu’il arrive une commission à l’agent mandaté.   

Le mandat de recherche exclusif est à signer si le futur acquéreur souhaite confier à un seul agent la tâche de lui dénicher un bien immobilier. Le contrat est encadré par les lois Hoguet (1970) et Alur (2014). Il comporte les éléments suivants :

• Coordonnées de l’acquéreur et de l’agent (avec son numéro de carte d’agent professionnel);
• Caractéristiques du bien souhaité
• Prix maximal que l’acquéreur est prêt à payer (ou fourchette de prix) ;
• Durée du mandat, généralement de 3 mois irrévocables, renouvelés par reconduction tacite ;
• Honoraires de l’agent, au pourcentage ou en fixe, perçus seulement si la vente est réalisée.

Une fois le mandat de recherche exclusif signé, l’agent est tenu de proposer des biens conformes aux souhaits du client, et de les faire visiter (avec un bon de visite pour prouver son rôle d’intermédiaire).

Si la vente est conclue, l’acquéreur est tenu de régler à l’agent la commission prévue dans le mandat de recherche exclusif. Elle est généralement calculée à partir d’un pourcentage du prix de vente du bien qui tourne autour de 5%.

Le signataire d’un mandat de recherche exclusif dispose d’un délai de rétractation de 14 jours. Pendant cette durée, il est possible de résilier le contrat sans justification.

Un agent ne peut pas toucher deux commissions pour une transaction dans laquelle il aurait à la fois reçu un mandat de vente et un mandat de recherche. Un professionnel ne peut être juge et partie, et encore moins faire payer deux commissions pour une seule vente (une au vendeur et une autre à l’acheteur). Pour cette raison, le cumul des mandats de vente et de recherche est interdit.

Enfin, les agents immobiliers ne sont pas autorisés à faire signer un mandat de recherche si un bien a déjà été identifié par un acheteur.

La signature du contrat doit impérativement précéder le travail de prospection, sans quoi le mandat de recherche n’est pas justifié. Ce genre de pratique est assimilé à une manipulation visant à forcer le paiement d’une commission : certaines décisions de justice ont annulé les frais d’agence lorsque le délai entre mandat de recherche et promesse de vente était trop court (environ 24 heures).

Du côté de l’acheteur, si le bien immobilier a déjà été repéré, il n’y a pas de raison de signer un mandat de recherche : un simple bon de visite suffit à voir le logement.

Avantages et inconvénients du mandat de recherche exclusif

Les avantages du mandat de recherche exclusif: une implication sans faille

Signer un mandat de recherche exclusif permet à l’agent de garantir sa commission en cas de vente. C’est une source de motivation supplémentaire : en théorie, il va donc faire le maximum pour trouver l’appartement ou la maison recherchée. Les acquéreurs justifient donc le choix du mandat de vente exclusif par la contrepartie d’un service haut de gamme.

Les inconvénients : pourquoi s’en tenir à un seul agent ?

L’inconvénient du mandat de recherche exclusif est de vous bloquer avec un seul agent pendant plusieurs mois. Tout dépend de son efficacité. C’est la raison pour laquelle beaucoup d’acquéreurs préfèrent signer un mandat de recherche simple.