Location d’un logement meublé

De plus en plus recherchés par un grand nombre de candidats locataires, les logements meublés sont très prisés car ils répondent à une envie de simplification des démarches fastidieuses à affronter lors d’un déménagement.

Cette forme de location est nettement plus pratique que la location vide.

De plus en plus souvent, les bailleurs font des offres de location de logements déjà meublés, comprenant un ensemble d’effets mobiliers indispensables à la vie de tous les jours du locataire. 

La loi n’a pas pris la peine d’établir avec précision une liste des biens mobiliers qui doivent impérativement garnir un logement, pour que celui-ci soit qualifié de « meublé ». En revanche, il apparaît à travers la jurisprudence qu’un logement meublé doit au moins contenir certains meubles : un lit, des couvertures, une table, des chaises, des espaces de rangement, une cuisine, et éventuellement d’autres meubles comme des ustensiles de cuisine, un réfrigérateur, une plaque chauffante, une cuisinière à gaz, …

Les conditions de location d’un logement meublé :

Le locataire doit signer un contrat de bail, et le bailleur doit mettre à sa disposition un logement à la fois meublé et décent.
Du côté du preneur, il s’engage pour une durée relativement courte, qui est de 1 an au moins. Toutefois, certaines catégories de personnes, comme les étudiants, bénéficient d’une durée d’engagement encore plus brève (en général l’année scolaire).

Il y a, comme pour tout type de location, certains inconvénients  à louer en meublé :

• Pour le bailleur : Tout d’abord, il se doit de proposer au preneur potentiel un bail d’une durée au moins égale à 1 an. S’il s’agit d’un étudiant, il ne peut lui proposer un bail inférieur à 9 mois. Ces restrictions sont toutefois tempérées par le fait que la durée minimale du bail imposée au bailleur est relativement courte, comparativement à celle exigée pour une location vide.
  Il se doit également de notifier au preneur un préavis de 3 mois avant l’expiration du bail dans le cas où il souhaite modifier certaines conditions de celui-ci. La loi part du principe que le bailleur ne peut en effet présumer par avance que le locataire refusera de se conformer à ces nouvelles conditions. Il ne peut donc le mettre « à la porte » qu’à la condition de lui avoir notifié ses nouvelles conditions et sous réserve que le preneur ait refusé de s’y conformer.
  Enfin, il doit meubler et équiper le logement, mais c’est intéressant malgré tout   puisque la location meublée peut atteindre des prix de loyers qui dépassent généralement ceux de la location vide.
• Pour le locataire : Le principal inconvénient de la location meublée est la relative précarité du logement car le bail est conclu pour une durée qui  ne peut être inférieure à 1 an, ou à 9 mois pour un étudiant. Cela sous-entend que le bailleur n’est jamais tenu au-delà de l’année du bail consenti, sauf pour lui à renouveler expressément ou tacitement le contrat. Par ailleurs, si le bailleur notifiait au preneur que les termes du bail sont modifiés, ce dernier n’aurait de choix que d’y consentir ou de partir. En aucun cas, le locataire ne pourra se prévaloir d’un droit au maintien dans les lieux ni d’un renouvellement du bail dans le cas où il refuse les nouvelles conditions imposées par le bailleur.

Le bail d’un logement meublé

La location en meublé fait l’objet d’une réglementation particulière. Jusqu’en 2014, elle n’était pas soumise à la réglementation sur les baux d’habitation de logements utilisés à titre de résidence principale. Elle correspond à un régime de bail bien spécifique. Récemment, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a connu deux retouches législatives majeures : la loi n° 2014-366 et la loi n° 2015-990. Le bail de logement meublé fait désormais partie de la réglementation sur les baux d’habitation. 

Du côté du bailleur

En ce qui concerne la location d’un logement meublé, le propriétaire doit impérativement soumettre au locataire un contrat de bail. Ceci a été édicté par la loi de 2005 relative aux mesures de cohésion sociale. Désormais donc, il n’est plus admis que le bail en meublé étant de courte durée, la nécessité d’un contrat est superflue. Ce contrat de bail doit être rédigé en deux exemplaires originaux. Le bailleur doit y mentionner, avec l’accord du preneur, les conditions et les termes du bail contracté. Le bailleur doit notamment y faire figurer des documents obligatoires tels que les diagnostics techniques (performance énergétique, risques naturels, diagnostic électrique…). Le bail de logement meublé doit entre autres mentionner la durée du contrat. Il est généralement admis que ce type de bail immobilier est reconduit tacitement, sauf si le bailleur modifie les conditions de la location. En ce cas, il doit en informer le locataire 3 mois avant l’expiration du bail. 

Du côté du preneur

Le locataire d’un logement meublé doit signer les deux exemplaires originaux du contrat de bail, dont l’un est détenu par le bailleur. Cette exigence tient au fait que le bail est un contrat synallagmatique, c’est-à-dire contenant des engagements réciproques. La conclusion du bail suppose au préalable pour le preneur de disposer d’un dépôt de garantie ainsi que d’une caution (généralement solidaire). Une fois le contrat de bail signé, le locataire est tenu de verser périodiquement les loyers, à échéances fixes. Il bénéficie d’un renouvellement automatique du bail sous réserve que le bailleur ne manifeste pas de volonté contraire. Ce dernier peut en effet décider de reprendre son logement ou tout simplement, de modifier les termes de renouvellement du bail. Dans ces cas, il doit notifier au locataire un préavis contenant les nouvelles conditions du bail, 3 mois avant la fin de celui-ci.

Les types de litiges concernant un logement meublé

La location d’un logement meublé doit désormais faire l’objet, et de manière systématique, d’un état des lieux d’entrée et de sortie. Cette nouvelle disposition est contenue en substance dans la loi ALUR, qui est venue modifier la loi sur les baux d’habitation. Un litige peut survenir lorsque l’état des lieux de sortie est contesté par le preneur.

Autre type de litige possible : le preneur conteste le caractère meublé du logement, lorsqu’il estime que le bailleur lui a délivré un logement insuffisamment équipé en mobilier, voire même un logement ne répondant pas à des conditions de décence suffisantes.

Le recours amiable

Dans la plupart des litiges entre bailleur et preneur d’un logement meublé, il est toujours possible d’essayer de résoudre le conflit à l’amiable. Dans l’hypothèse où ils ne sont en mesure de dialoguer sereinement, ils communiquent par courrier recommandé avec AR. S’ils ne trouvent pas de solution, ils peuvent saisir la commission départementale de conciliation. En cas d’échec de ces mesures amiables, il reste la possibilité du recours contentieux.

Le recours contentieux

Bon nombre de ces litiges relèvent de la compétence du tribunal d’instance du lieu où se trouve le logement  Attention toutefois, le délai de saisine du tribunal d’instance territorialement compétent varie selon le type de litige en jeu. Ainsi, les recours pour les litiges liés au contrat de bail, à l’assurance habitation, ou encore aux loyers impayés doivent être introduits dans un délai de 3 ans à compter de la survenance dudit litige. Mais par exemple, en matière de révision de loyer, le délai de saisine est réduit à 1 an à compter de la notification de révision du loyer.