Location d’un logement vide

Le choix d’un logement est une question que tout futur locataire doit se poser.  il dépend non seulement des motivations qui poussent le preneur à louer (usage d’habitation, usage professionnel, usage commercial, usage périodique ou saisonnier…) mais également des conditions légales rattachées par la loi à tel ou tel type de location.
Le logement vide, par exemple, est un des types de location immobilière soumis à un cadre légal bien précis tout comme la FISCALITE qui s’y rattache.

Parmi les motivations incitant un propriétaire à mettre en location tel ou tel type de logement, il y a notamment la fiscalité. Le coût fiscal lié au type de logement rend telle location plus intéressante qu’une autre pour le bailleur.
Les logements en question peuvent être soit des locaux meublés soit des locaux vides. Il en est ainsi de la location vide, qui connaît un régime fiscal spécifique, distinct de celui de la location meublé.
La fiscalité de la location vide est liée aux revenus fonciers du propriétaire bailleur.

Fiscalité d’une location de logement vide

Le régime fiscal applicable à la location de logement vide impose que le propriétaire bailleur déclare ses ressources locatives au titre de ses revenus fonciers, annuellement.  Dans le cadre d’un bail de logement vide, ces revenus locatifs seront tantôt déclarés sous le régime micro-foncier, tantôt sous le régime réel. 

• Le régime micro-foncier
  Le régime dit « micro-foncier » s’applique dans un précis : lorsque les revenus fonciers bruts ne dépassent pas un plafond de 15 000 euros annuels. D’où le terme de « micro-foncier ».

L’administration fiscale appliquera alors un abattement forfaitaire de 30% sur -les revenus fonciers. Il est toutefois possible de solliciter l’application du régime réel dans deux cas : soit lorsque les charges locatives dépassent les 30% d’abattement forfaitaire, soit encore lorsque de grosses réparations sont à prévoir sur le logement loué. 

• Le régime réel
  Les ressources locatives au titre d’un logement vide sont à déclarer au régime réel lorsque le bailleur dispose d’un foyer fiscal important. C’est le cas dès lors que vos revenus locatifs gonflent votre foyer fiscal au-delà des 15 000 euros. L’intérêt du régime réel est qu’il permet au bailleur de récupérer une partie de ses dépenses d’investissement locatif. En font partie les dépenses liées aux gros travaux (toiture, chaudière, murs…), mais également d’autres charges telles que les intérêts d’emprunts, les primes d’assurance, ou encore la taxe foncière.  

La déclaration fiscale pour la location d’un logement vide

Les revenus locatifs doivent figurer au titre des revenus fonciers : déclaration fiscale, établie sur formulaire n° 2042. Il suffit de porter sur le formulaire le montant des loyers bruts perçus au cours de l’année. L’administration fiscale se chargeant de calculer elle-même l’abattement de 30% auquel vous avez droit.

Un logement peut être qualifié de « vide » lorsqu’il ne dispose pas, au jour de la prise de possession par le preneur, de biens meubles suffisants permettant de répondre aux besoins de la vie courante du locataire. Il ne faut cependant pas confondre le caractère vide ou non du logement avec l’existence des installations et équipements minimaux dont tout logement est normalement garni. Le logement sera toujours qualifié de vide quand bien même il disposerait de sanitaires, d’un lavabo, d’une cuisine (non équipée), d’équipements électriques… 

Les conditions de location d’un logement vide

Le logement vide figure encore parmi les types de location les plus sollicités, bien qu’on constate une nette tendance vers le logement meublé.  

Pour prendre à bail un logement dit « vide », le logement ne doit pas disposer des biens meubles composant normalement tout logement dit « meublé ». Le logement peut être qualifié de vide lorsqu’il comprend uniquement les pièces dont la surface habitable, les sanitaires, la cuisine (non équipée) ainsi que les dépendances de la maison ou de l’appartement. Le fait que le logement soit doté d’une cuisine n’enlève en rien son caractère vide puisque cette pièce est une partie de l’immeuble et est rattachée à celui-ci. Les installations électriques, les raccordements en eau ou en gaz ne sont pas de nature à entamer le caractère « vide » d’un logement.

Le locataire doit donc meubler lui-même son appartement ou sa maison.

Les conditions tenant au régime légal de la location vide

La location de logement vide est régie par la loi sur les baux d’habitation. Il s’agit de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur l’amélioration des rapports locatifs entre bailleurs et locataires. Ce cadre légal s’applique aux logements vides utilisés principalement à titre d’habitation par le preneur, et accessoirement pour un usage mixte. Ce dernier s’entend d’un usage à la fois d’habitation et professionnel.

Les logements vides soumis au régime des baux d’habitation sont uniquement ceux utilisés à titre de résidence principale.  

La location de logement vide offre un régime juridique sécurisant et protecteur pour le locataire. Celui-ci est par exemple assuré de rester en possession des lieux pour une durée d’au moins trois années, qui correspondent en fait à la durée minimale de ce type de bail.

Autre condition de location d’un logement vide, le bailleur ainsi que le locataire sont tenus de contracter pour une certaine durée, qui est généralement supérieure à celle d’un bail de logement meublé. 

Le bail d’un logement vide

La location d’un logement vide est strictement encadrée par la loi. Le bailleur et le preneur doivent signer la convention de location pour une durée qui est en principe de trois années, renouvelables. Le renouvellement se fait par tacite reconduction, c’est-à-dire automatiquement dès lors qu’aucune des parties n’a manifesté son intention de mettre fin au bail.

Un bail de location vide est nécessairement soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi est relative aux mesures d’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires. Elle a par la suite connu certaines réformes.
La loi de 1989 pose notamment les conditions d’établissement du contrat de bail de locaux à usage soit d’habitation, soit mixte. Les logements vides font tout naturellement partie des locaux à usage d’habitation…

Mais il ne suffit pas que le logement soit vide, il faut également qu’il soit déclaré comme la résidence principale du locataire.

Une fois ces conditions réalisées, dans une location de logement vide, le bailleur consent à mettre son bien immobilier en location pour une période ne pouvant être inférieure à 3 ans.  

A la fin des 3 ans, le bailleur doit faire connaître au preneur sa volonté de ne pas renouveler le bail, si tel est le cas. Le congé donné doit ainsi être exprès (en respectant un préavis de 6 mois), autrement il y aura reconduction tacite.

Le preneur est relativement avantagé dans le cadre d’une location de logement vide. La loi édicte en effet que le locataire bénéficie du logement pour une durée ne pouvant être inférieure à 3 ans. Mais en sus, le preneur a la faculté de résilier unilatéralement le bail avant terme, c’est-à-dire avant l’expiration du délai de 3 ans. Il peut y procéder en donnant un congé sous forme de préavis, 3 mois avant la date de départ souhaité.

CAS SPÉCIFIQUE de location d’un logement vide :

Dans le cadre de la location d’un logement vide dès lors que le locataire a plus de 65 ans  des conditions particulières protectrices s’appliquent à lui.  

La loi sur les baux d’habitation de résidences principales non meublées accorde une protection particulière aux locataires âgés de plus de 65 ans (autrefois 70 ans ramenés à 65 ans par la loi Alur), et prévoit notamment que ceux-ci ne pourront se voir refuser un renouvellement de leur bail à l’issue de son expiration, s’ils remplissent certaines conditions liées à leur âge et à leur situation d’indigence.
En d’autres termes, le locataire âgé et en situation précaire a droit au renouvellement du bail, sauf pour le propriétaire à le reloger. En pareil cas, le bailleur doit lui proposer un logement de remplacement qui soit à la fois en accordance avec les besoins et les possibilités financières du locataire âgé, mais également que ce logement de substitution soit à proximité du logement actuel.

Les conditions pour bénéficier de cette protection

Pour pouvoir s’opposer légitimement au congé éventuel donné par le bailleur et prétendre à un renouvellement de son bail, le locataire âgé de 65 ans doit remplir une deuxième condition : il doit être dans une situation d’indigence telle qu’il dispose de revenus inférieurs à un certain plafond de ressources fixé par voie réglementaire. Ces deux conditions sont cumulatives et non alternatives.

Les cas où la protection des locataires âgés ne joue pas :

• Que le bailleur ait lui-même plus de 65 ans à la date d’échéance du bail.
• Lorsqu’il arrive à prouver également qu’il dispose de revenus inférieurs au même seuil que celui requis pour le locataire de plus de 65 ans.

A noter qu’en ce qui concerne le bailleur, le fait de rentrer dans l’une seule de ces deux hypothèses suffit pour faire échec à la protection particulière du locataire âgé.