Promesse de vente

La signature de la promesse de vente peut se faire devant un notaire, ou entre particuliers. Une promesse de vente engage fortement les deux parties, c’est un contrat complexe qui doit être rédigé avec beaucoup de précautions.

La promesse de vente entre particuliers (acte sous seing privé) 

La « promesse unilatérale de vente » sert à concrétiser un accord de vente entre un vendeur et un acheteur. Signée juste après la négociation, elle vaut accord sur le prix et la chose, mais pas seulement : elle permet aussi de définir tous les détails de la vente. Prix du bien, frais annexes, dates-butoirs, clauses suspensives, indemnité d’immobilisation, mentions légales… Il s’agit d’un contrat extrêmement important.

La promesse de vente entre particuliers est rédigée et signée par leurs soins, sans l’intervention d’un notaire au niveau de la rédaction du contrat. Cet acte doit respecter un certain nombre de mentions et de clauses, et il est possible, et recommandé, de recourir à un agent immobilier : habitué à ce type de contrat, il propose son modèle-type et garantit sa validité sur le plan légal.

Même si la promesse de vente est signée entre particuliers, elle doit toujours faire l’objet d’un enregistrement auprès des services fiscaux, d’après l’article 1840 A du Code Général des Impôts, les signataires disposent d’un délai de 10 jours pour enregistrer l’acte de promesse de vente. Ce délai est décompté à partir de la réception de l’acte par le bénéficiaire (en mains propres ou par courrier recommandé avec accusé de réception).

Si la promesse de vente n’est toujours pas enregistrée au bout de 10 jours, elle est considérée comme nulle et sans effet.

 Le tarif d’enregistrement de l’acte est fixé à 125 € (forfaitaire).

Contenu d’une promesse de vente entre particuliers

Les éléments indispensables d’une promesse de vente sont les suivants :

• Désignation des parties : le promettant (ou vendeur) et le bénéficiaire (ou futur acquéreur)
• Désignation du bien : la description doit être exhaustive.   elle inclut les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes, les références cadastrales, etc…
• Mentions légales
• Situation du logement : servitudes, hypothèque, situation locative…
• Date-butoir de levée d’option : elle est fixée librement par les deux parties.
• Prix du bien : il est à régler le jour de la signature de l’acte de vente.
• Indemnité d’immobilisation : elle est fixée librement par les deux parties.
• Frais annexes : droits de mutation (ou frais de notaire), frais d’agence le cas échéant…
• Plan de financement : les conditions du prêt que le vendeur va solliciter.
• Conditions suspensives
• Droit de rétractation : obligatoire, il est d’une durée de 10 jours.
• Annexes : le vendeur doit ajouter un dossier de diagnostics techniques et les documents relatifs à la copropriété.

Pour ne rien oublier, on utilise un modèle-type de promesse de vente, mais il faut faire très attention à son contenu, et la rédaction de ce type de contrat par des particuliers n’est pas toujours le meilleur moyen de protéger les intérêts des deux parties,  certaines clauses nécessitent d’être rédigées avec vigilance et précaution :

L’indemnité d’immobilisation représente souvent le point crucial des négociations entre le vendeur et l’acheteur. Il s’agit d’une somme versée par le bénéficiaire (l’acheteur) au promettant (vendeur) au moment de la signature (ou quelques jours après, à l’expiration du délai de rétractation).Elle sera conservée par le vendeur dans les cas où l’acquéreur refuserait de lever son option d’achat. Elle est très importante : elle garantit le sérieux du futur acheteur et compense le préjudice subi par le vendeur en cas d’annulation de la vente.

Son montant est fixé librement, toutefois plafonné à 10% du prix du bien. Il est essentiel de négocier cette indemnité à un montant suffisamment dissuasif pour garantir que l’acquéreur est réellement intéressé par l’achat.

Les clauses suspensives

En cas de non-réalisation, la vente sera annulée, elles protègent l’acheteur et lui évitent de se retrouver coincé avec un bien qu’il ne peut plus acheter. Les plus importantes concernent l’obtention d’un emprunt bancaire pour financer l’acquisition, la réalisation d’une vente préalable sans laquelle l’acquéreur ne peut pas acheter, l’éventuel droit de préemption de la commune, et bien d’autres encore que seul un professionnel du droit immobilier saura évoquer.

Les annexes à la promesse de vente

C’est au propriétaire de s’assurer qu’aucune pièce ne manque au dossier, qui pourrait remettre la validité du contrat en cause.

Toute promesse de vente doit être assortie d’un dossier de diagnostics techniques. Il réunit tous les diagnostics obligatoires : la liste complète dépend de l’ancienneté du bien, de sa nature et de sa situation géographique.

De même la loi Alur impose une liste de documents de copropriété à remettre à l’acquéreur, au moment de la signature de la promesse, sans lesquels le délai de rétractation ne peut pas commencer à courir.

Délai de rétractation

La signature d’une promesse de vente est un engagement à ne pas prendre à la légère ! Cet avant-contrat revient quasiment à signer un acte de vente, car il est assorti d’une indemnité d’immobilisation. S’élevant entre 5% et 10% du prix de vente, elle est versée au vendeur lors de la signature. Ce dernier sera en droit de la conserver si l’acquéreur ne souhaite pas lever son option d’achat !

En cas de vente de logement entre particuliers, la loi prévoit un délai de rétractation obligatoire et incompressible au profit des acquéreurs seulement, qui s’applique à tous les avant-contrats sans exception, compromis ou promesse de vente !

Si l’acquéreur exerce son droit de rétractation dans les conditions prévues à cet effet,   il n’est redevable d’aucune indemnité, l’indemnité d’immobilisation est annulée, et  doit lui être restituée intégralement sous 21 jours.

Depuis la loi Macron de 2015, le délai de rétractation est de 10 JOURS INCOMPRESSIBLES à partir du lendemain de la réception du contrat signé et complété (avec ses annexes) par les deux parties. Les dimanches et jours fériés sont inclus dans le décompte. En revanche, si le dernier jour tombe un jour non travaillé, le délai de rétractation est prolongé jusqu’au prochain jour ouvré, afin de permettre à l’acquéreur d’accéder aux services de courrier

Le modèle de lettre de rétractation d’une promesse de vente

Pour l’exercer, il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur du logement. L’envoi doit être réalisé au plus tard dans le délai de 10 jours, le cachet de la poste faisant foi.

La lettre doit simplement expliquer que le bénéficiaire de la promesse de vente renonce à l’avant-contrat selon les modalités prévues par la loi, comme dans le modèle de lettre de rétractation d’une promesse de vente ci-dessous :

Promesse de vente devant notaire (acte authentique) :

Si beaucoup de particuliers choisissent de signer leur promesse de vente devant un notaire, c’est qu’il s’agit d’un avant-contrat à la fois complexe et extrêmement important.  Prix du bien, frais annexes, délais, indemnité d’immobilisation, clauses suspensives… Une fois que les deux parties signent la promesse, tous les détails concernant la vente sont déjà connus.  

Toutes les promesses de vente (y compris sous seing privé) doivent être enregistrées auprès des services des impôts dans un délai de 10 jours. Cette obligation est une distinction entre la promesse et le compromis de vente : laissant moins de place aux aléas, ce dernier est un contrat plus fermé. Il ne nécessite pas d’enregistrement fiscal.  En l’absence d’enregistrement dans ce délai, la promesse de vente est considérée comme nulle, selon l’article 1589-2 du code civil.

Le notaire est un spécialiste du droit qui représente l’état. Sous son statut d’officier public, il a des prérogatives de puissance publique. Il est habilité à faire signer des actes authentiques qui ont une valeur de preuve légale absolue.

Le notaire peut donc, si vous le souhaitez, se charger de rédiger la promesse de vente et de la faire signer par les deux parties. Cela a de nombreux avantages, pour le vendeur comme pour l’acheteur. En effet, son expérience juridique et immobilière va permettre de garantir la transaction en étant vigilant sur les points suivants, parfois sources de litiges :

Le notaire vous aide à éviter les mauvaises surprises et à garantir que l’INDEMNITE D’IMMOBILISATION est fixée à un montant suffisamment élevé pour protéger les intérêts du vendeur. Il va ensuite recevoir l’indemnité en votre nom, lors de son versement, et la place sur un compte séquestre jusqu’à la signature de l’acte vente. Il va s’assurer que, le cas échéant, cette indemnité est bien versée au vendeur éconduit si l’acheteur ne lève pas son option d’achat.

De même, de nombreux cas de promesse de vente sont grevés par des litiges entre les deux parties, et tout particulièrement si le « bénéficiaire » (l’acheteur) refuse d’honorer ses engagements. Pour éviter les crispations entre particuliers, le notaire joue un rôle d’arbitrage fondamental. En communiquant avec les deux parties et en se faisant le garant du respect de la loi et du contrat, il aide à trouver un terrain d’entente et à sortir du litige.

La rédaction de la promesse de vente est facturée librement. Les notaires appliquent des tarifs variables, qui peuvent atteindre plusieurs centaines d’euros selon les cas, généralement à la charge de l’acquéreur. En cas de rétractation légale (dans un délai de 10 jours après la signature), les sommes investies doivent lui être restituées dans un délai de 21 jours.

En général, c’est le vendeur qui choisit son notaire.  L’acquéreur peut également vouloir faire intervenir un notaire de son choix, il en a le droit bien entendu. Il est possible de faire recevoir les actes par les deux notaires en même temps. Les deux études travaillent de concert, et les frais d’acquisition seront les mêmes pour l’acquéreur, mais divisés  entre les deux études.

Pour signer une promesse de vente chez un notaire, les critères de confiance et de disponibilité sont fondamentaux. Le premier contact et le facteur humain seront très importants dans votre choix. Les tarifs pratiqués sont sensiblement les mêmes d’une étude à une autre.  

Il n’est pas obligatoire de choisir géographiquement son notaire, Les notaires peuvent agir dans toute la France (à l’exception de l’Alsace et la Moselle représentant des exceptions : le droit immobilier y étant différent, il est indispensable.

La signature de la promesse de vente chez un notaire est réalisée en présence des parties au complet. Si une partie des parties est indisponible ce jour-là, il est possible d’utiliser une procuration pour se faire représenter : on peut donc mandater un proche pour signer à sa place, ou même un des clercs de l’étude (relation de confiance totale requise).

Le jour de la signature, le notaire procède à la lecture de la promesse de vente devant les deux parties. Les documents sont ensuite paraphés sur chaque page. La promesse de vente est un engagement fort, sans rétractation possible pour le vendeur : mieux vaut bien réfléchir avant de signer.