La loi de finances pour 2025 introduit une modification majeure pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Ce régime, historiquement très avantageux, subit un alourdissement fiscal significatif, notamment lors de la revente des biens.
Un changement fiscal important pour les LMNP au régime réel
Jusqu’en 2025, les propriétaires bénéficiaient de deux avantages majeurs :
- Une imposition réduite sur les loyers grâce aux amortissements.
- Aucune réintégration de ces amortissements dans la plus-value imposable lors de la revente.
Ces éléments rendaient le régime très attractif. Mais à partir de 2025, les amortissements seront pris en compte dans le calcul de la plus-value, ce qui alourdira significativement la fiscalité.
Avant vs. Après 2025 : Explications en tableau
| Critères | Avant 2025 | À partir de 2025 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | Réduits grâce aux amortissements | Inchangé : toujours réduits par les amortissements |
| Calcul de la plus-value | Prix de vente – Prix d’achat | Prix de vente – Prix d’achat + amortissements |
| Impact fiscal sur la revente | Faible | Fortement augmenté |
Illustration d’un cas concret
Exemple :
- Achat du bien : 200 000 €
- Amortissements pratiqués : 9 000 € par an
- Durée de détention : 5 ans
- Prix de revente : 250 000 €
Calcul avant et après 2025 :
| Période | Formule de la plus-value | Montant imposable |
|---|---|---|
| Avant 2025 | Prix de vente – Prix d’achat | 250 000 € – 200 000 € = 50 000 € |
| À partir de 2025 | Prix de vente – Prix d’achat + amortissements | (250 000 € – 200 000 €) + (9 000 € × 5) = 95 000 € |
Dans cet exemple, l’assiette imposable passe de 50 000 € à 95 000 €, soit presque le double. Cela entraîne une augmentation significative de l’impôt sur la plus-value.
Conséquences pour les investisseurs
Malgré cette réforme, le LMNP au régime réel conserve certains avantages :
- Imposition réduite des loyers : Les amortissements continuent de réduire fortement les revenus locatifs imposables, contrairement à la location vide où cette déduction n’existe pas.
- Régime des plus-values des particuliers : Les LMNP restent soumis à des abattements progressifs en fonction de la durée de détention, avec une exonération totale après 30 ans (à la fois sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux).
| Durée de détention | Abattement sur l’impôt sur le revenu | Abattement sur les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun | Aucun |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Après 22 ans | Exonération totale | Aucun abattement supplémentaire |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Conclusion
Le régime LMNP au réel reste intéressant malgré l’alourdissement fiscal en 2025. Cependant, les investisseurs devront désormais mieux anticiper l’impact fiscal lors de la revente. Une gestion optimisée et une vision long terme sont plus que jamais nécessaires pour profiter pleinement des avantages de ce régime.
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